Résidence principale, acheter ou louer ? - Monte au capital #3

L'accroissement de patrimoine rythme souvent nos vies, entre l'économie, la recherche d'un meilleur emploi, le sacrifice des heures pour monter une entreprise, l'expatriation parfois, et enfin les arbitrages immobiliers. Certains auraient voulu recevoir quelques conseils, tôt dans leur vie. J'ai la chance d'avoir encore du temps devant moi, pour ne pas faire les erreurs et avoir les regrets de certains.

Attention toutefois. Je ne détiens pas le monopole de la vérité. Mes écrits ne sont que le fruit de mon avis personnel, qui n'engage que ma personne et qui toutefois, je le pense, prennent pour origine mes expériences, les témoignages d'investisseurs, la capitalisation de ma connaissance, et mes calculs.

Cette question préoccupe toutefois et fait l'objet de controverse.

Faut-il acheter ou louer sa résidence principale ?

Spoiler, il n'y a pas de vérité absolue, uniquement des statistiques qui peuvent vous aider à faire vos choix de vie.

Cela va dépendre de plusieurs facteurs :

• La volonté à rester mobile pour changer de géographie, être flexible pour changer d'entreprise et revaloriser son salaire.

• L'évolution familiale amenant à agrandir sa surface de vie à terme

• La volonté d'accroissement de patrimoine et de prise de risque

• La conviction d'investissement en le secteur d'achat de sa résidence principale

• Les considérations financières

L'achat de la résidence principale peut parfois plomber votre capacité à vous endetter pour investir ailleurs. Toutefois, chacun fait ainsi ce qu'il veut.

Mettons les deux pieds dans le plat. Prenons le scénario parisien, entre acheter et louer pour un même bien.

Cette simulation et les suivantes ne prennent pas en compte le potentiel rendement sur la plus-value, ni tous les frais d'acquisition et d'emprunt, estimant une équivalence entre les deux scénarios, nous n'avons gardé que les variables.

Il est plus intéressant d'investir dans du locatif que d'acheter à Paris, si l'on investi dans des biens à 7 % nets de charges. La différence annuelle est d'environ 10 000 €.

Et si maintenant, on augmente le rendement de ses investissements à 9% nets de charges.

L'écart se creuse. A vrai dire, tout est question de capacité à créer de la performance (et à vouloir prendre le risque associé) pour faire son choix sur les considérations financières.

Voici plein d'exemples ailleurs en France, pour vous donner un aperçu plus large.

In fine, qu'est ce qu'on apprend ?

TRI* => taux de rendement interne (rendement global annualisé)

Ces schémas ne sauraient résumer la pensée, il faut faire du cas par cas. Cela dit, pour la plupart, si votre résidence principale est en province classique, il se peut qu'il soit plus intéressant de l'acheter dès le départ, sauf à mettre en place certaines stratégies.

J'ai la conviction que le potentiel de plus-value dans le temps en province est très limité et que si nos investissements locatifs ciblent eux des zones à plus-values plus fortes, le delta de rendement s'écarte encore et en fonction de vos stratégies d'investissement, le locatif peut rester plus intéressant malgré tout.

En somme, pour les considérations financières, tout dépend de votre volonté à aller chercher du rendement pour obtenir un delta positif côté locatif. Par ailleurs, même si les considérations financières ne l'emportent pas, d'autres arguments (mobilité géographique, agrandissement familial...) peuvent tout de même faire pencher la balance en faveur du locatif.

Quel est mon cas ? Je suis parisien et investi sur des actifs à 8-10% de rendement, je veux rester assez mobile. J'ai fait le choix de maximiser le locatif. Cela n'engage que moi.

Les choix sont personnels, toutefois les projections peuvent faire l'objet d'un accompagnement avec un professionnel du patrimoine.