Optimiser sa fiscalité en immobilier - Monte au capital #2

Les temps actuels sont marqués par des tensions politiques et géopolitiques, créant de la volatilité et de l'incertitude sur les marchés financiers. Les investisseurs s'intéressent à la diversification. Plus que l'expression "ne pas mettre tous ses oeufs dans le même panier", ils se tournent vers l'immobilier pour bénéficier de l'effet de levier et s'enrichir.

Si vous voulez devenir riche, les deux principaux leviers sont :

• Monter sa boite et la revendre

• Faire de l'immobilier rentable à crédit

Une fois avoir dit cela, il faut maitriser les enjeux juridico-fiscalo-financiers de ces investissements. Et pour l'immobilier, c'est souvent peu le cas. On vous dit tout ici.

Cela dépend de votre volonté

Le régime fiscal adéquat va dépendre de la manière dont vous souhaitez investir.

=> Si vous achetez cash (sur vos fonds propres), on tendra davantage à rester en direct, à l'impôt sur le revenu.

=> Si vous achetez à crédit, on tendra fortement à basculer à l'impôt sur les sociétés. (surtout depuis la réforme du LMNP).

Certains clients viennent avec la volonté de jouir le plus rapidement possible des fruits de leur immobilier. Mais je leur dit : tant que vous n'avez pas remboursé le crédit, vous ne jouissez de rien, sauf si vous avez un excédent sur vos loyers nets de crédits, de charges et de fiscalité, ce qui n'est pas ordinaire.

Soit vous achetez cash et jouissez maintenant. Mais l'immobilier 100 % cash doit uniquement se faire dans une volontaire prioritaire de revenus complémentaires immédiats pour agrandir son train de vie. Sinon, on capitalise sur des fonds diversifiés de private equity.

Soit vous achetez à crédit et vous jouirez concrètement des loyers à la fin du prêt. Et quand on a pas de cash, on est obligé. Et surtout, cela évite d'utiliser son cash qui doit servir à d'autres choses.

La plupart des investisseurs achèteront à crédit. Trois régimes s'imposent à eux :

• Les revenus fonciers à l'impôt sur le revenu, pour les locations nues

• Le régime LMNP (loueur meublé non-professionnelle, ou LMP pour les aguerris) pour la location d'habitation meublée, à l'impôt sur le revenu

• L'impôt sur les sociétés, au sein d'une SCI, SAS, SARL, SCS...

Le LMNP a été réformé il y a peu et a perdu en avantages fiscaux. Il n'en reste pas moins plus intéressant que les revenus fonciers, quand c'est possible.

Le LMNP, c'est l'impôt sur les sociétés, mais à l'impôt sur le revenu. Même comptabilité, pas le même taux de taxation.

D'accord, demain j'achète un bien mixte (une partie louée nue, l'autre meublée) à crédit. Comment payer le moins d'impôt possible ?

En prenant un cas client ayant des métriques classiques, sur un investissement à crédit de 135 000 €, voici son gain net de tout impôt à la fin de son crédit.

L'impôt sur les sociétés (IS) est majoritairement plus intéressant à crédit.

Concrètement, que fait l'IS ? Il reporte l'imposition et limite les efforts de trésorerie tout au long de l'investissement, afin que votre bien s'autofinance, ce grâce à un taux faible (15%) contre généralement 47,2% dans les autres cas.

Chaque cas est unique et peut faire l'objet d'un rapide conseil auprès d'un professionnel, généralement rentable quand on sait les économies que cela génère ensuite.

Magie de l'immobilier

Demain, j'achète un bien avec une rentabilité de 10 %. Il me coûte 117 000 €. Je fais un prêt sur 20 ans. Je fais mon investissement à 25 ans.

Bon, l'IS reste évidemment le plus pertinent. Et après 20 ans, j'ai environ 1 000 € de loyers par mois supplémentaire. Cela change la vie.

J'emprunte 350 000 €, j'en fait 3 à 25 ans, à 45 ans, j'ai 3 000 € de loyers mensuels.

La magie de l'immobilier. Le plus tôt possible. Avec le bon conseil, bien entouré.

Attention, plus le rendement est élevé, plus le risque l'est également. Rien n'est acquis. Ce ne sont que des simulations.