Les SCPI : l’immobilier autrement
- Léo Bachelot
- 28 janv.
- 3 min de lecture
Dernière mise à jour : 14 mai
Les français sont très attachés à l’immobilier. L’accroissement du patrimoine des ménages aisés, est souvent dû à cette classe d’actifs. Les investisseurs achètent à crédit, ou non. Cette typologie d’investissement rassure pour son côté tangible et de maîtrise des risques.
Alors souvent, très tôt dans leur vie, les français commencent à investir en immobilier. Toutefois, certains sont réticents à l’idée de devoir gérer des biens immobiliers (locataires, travaux, rénovations, dégâts…) et ne font jamais le premier pas. La démocratisation de l’investissement, a permis l’émergence de solution passive, dont la gestion est déléguée à des experts. Ainsi, les Société Civiles de Placement Immobilier sont nées, courant des années 60. Elles font aujourd’hui partie du paysage français de l’investissement.
Les SCPI sont des structures d'investissement collectif (en d’autres termes parlants, une société, une entité, un fonds d’investissement) permettant aux particuliers d'investir dans l'immobilier sans avoir à gérer directement les biens.
L’investisseur acquiert des parts d’une SCPI. Il détiendra un fragment du patrimoine immobilier de la structure. Le fonds peut détenir plus d’une centaine de biens immobiliers diversifiés (bureaux, centres commerciaux, cliniques, EHPAD, habitations résidentielles, entrepôts…). Les biens sont loués et gérés par une société de gestion experte, externe à la SCPI. Ainsi, l’investisseur n’a rien à faire. Il apporte simplement les capitaux. La SCPI reverse chaque mois les loyers des biens immobiliers, à ses associés-investisseurs.
La SCPI, quels intérêts par rapport à l’immobilier classique ?
Aucun effort de gestion n’est à devoir, soit un gain de temps considérable. La gestion est totalement déléguée à une société experte.
Vous n’avez généralement pas de frais de notaire. Vous n’en payez aucun à l’entrée ni à la sortie. Ils sont internes au fonds, sont payés lors des acquisitions, mais le prix de part de la SCPI ne tient pas compte des frais. Vous revendrez également vos parts à un prix qui ne les prend pas en compte. Ils seraient à devoir, dans le cas exceptionnel d’une liquidation de la SCPI.
Vous accédez à des nouvelles typologies de biens auxquels un investisseur particulier et seul ne pourrait accéder (bureaux, commerces, entrepôts…). Ces secteurs ont généralement des rendements plus élevés et des locataires différents (entreprises).
Les rendements sont souvent supérieurs à ce que propose le marché de l’habitation en direct.
Une SCPI peut se financer à crédit, tout comme un bien en direct et répond à la même logique d’effet de levier pour accroître rapidement son patrimoine.
Une SCPI permet de se diversifier géographiquement. Elle investit également hors de France (Union Européenne, UK, Amérique…).
La fiscalité d’une SCPI peut être plus faible si elle perçoit des loyers de biens situés à l’étranger : c’est une imposition différente qui s’appliquera sur cette quote-part.
Une SCPI a également un potentiel de plus-value. Son prix de part (liée à la valeur du patrimoine du fonds) est réévalué chaque année.
Les scénarios parfaits d’un investissement en SCPI :
Vous avez des capitaux à placer et souhaitez obtenir des revenus complémentaires pour augmenter votre train de vie ou une capacité d’emprunt.
Vous avez des capitaux à placer et vous souhaitez vous constituer davantage de patrimoine, en bénéficiant de rendements attractifs à risque plus maîtrisés que sur d’autres classes d’actifs (actions,…).
Vous avez une capacité d’emprunt et ne désirez pas faire de l’immobilier réel pour plusieurs raisons (effort de gestion, ignorance, risque, fiscalité, rendement…), ainsi la SCPI à crédit devient une solution pertinente.
Vous investissez en direct dans de l’immobilier d’habitation et souhaitez diversifier les types de biens et la géographie, la SCPI donne accès à ces stratégies.
Quel horizon d’investissement ? Comment en sortir ?
La SCPI doit être vue comme un achat immobilier classique : on y reste 10-15 ans, voire très longtemps. Il n’est pas question de l’envisager pour du court terme. Comme pour un bien en direct, vous n’en sortez que si un investisseur rachète vos parts. La société de gestion s’occupe de la transaction.