Apport de biens immeubles à une société

La volonté d'investir, de constituer un patrimoine, de compléments de revenus ou de transmission, passe généralement par un questionnement quant au mode de détention des actifs. Chaque situation est unique, certaines peuvent nécessiter le recours à une structure sociétaire, quand d’autres se limiteront légitimement au périmètre de la personne physique.

Si ces actifs sont déjà détenus en propre et font l’objet d’un transfert de propriété en société, plusieurs cheminements sont possibles.

Tout d’abord, la vente de son bien à sa société. Elle est soumise aux droits de mutation à titre onéreux s’élevant généralement à 5,81 %. À cela, s’ajoute divers frais, comme les émoluments du notaire ou la contribution de sécurité immobilière. En moyenne, les charges globales d’acquisition d’un bien immobilier, sont d’environ 7,5 % de la base d’achat hors taxe. La société, finance généralement cet achat, par un apport en numéraire ou un apport en compte courant d’associé. Elle pourrait également recourir à un financement bancaire.

Au-delà de la cession, l’apport du bien à la société, à sa constitution, ou plus tard, est possible. Plusieurs types d’apport en nature, sont aménagés.

La mutation définitive et à titre onéreux, d’un bien immobilier, déclenche l’imposition de sa plus-value latente. La cession ou l’apport opère un transfert de propriété dans un autre patrimoine. Celle-ci est soumise à la fiscalité des plus-values immobilières des particuliers, dans le cas d’un apport par une personne physique.

Afin de garantir les droits des tiers et l'égalité entre associés, le recours à un commissaire aux apports est nécessaire pour réaliser un apport en nature, afin d'établir un rapport sur l'évaluation des apports en nature, sur la base duquel les associés vont pouvoir donner leur accord. La signature des statuts vaut une approbation de la valeur.

Apport pur et simple

Il s’agit de l’option la plus commune. L’apport simple d’un bien à une société donne lieu à une rémunération réciproque de titres de la société, à concurrence de l’apport.

Des droits d’enregistrement de 5 %, assise sur la valeur des apports, seront payés par l’acquéreur personne physique ou personne morale à l’IR, des titres, quand la société bénéficiaire est à l’IS.

Quand des biens sont apportés par une société à l’IS, ces derniers sont en principe exonérés de ce dû fiscal.

L’apport d’immeubles ou de droits immobiliers, à une société à l’IR, est exonéré de droits d’enregistrement. Le caractère « transparent » de la société, fait considérer que les associés conservent la même appréhension sur les biens, qu’en nom propre.

Toutefois, la volonté purement fiscale, d’apporter des biens à une société à l’IR, puis de basculer celle-ci sous le régime de l’IS, semble être réprimandée. D’après le II de l’article 809 du CGI, lorsqu'une personne morale dont les résultats ne sont pas soumis à l'impôt sur les sociétés devient passible de cet impôt, le changement de son régime fiscal rend les droits et taxes de mutation à titre onéreux exigibles sur les apports purs et simples qui lui ont été faits auparavant, par des personnes non soumises à l’impôt sur les sociétés.

Toutefois, aucun droit n’est dû pour les biens soumis à la TVA ou affectés à l’activité professionnelle de l’apporteur à condition que les titres aient été conservés pendant trois ans, enfin ceux dont la société n’est plus propriétaire à la date du passage à l’IS.

Les droits sont perçus sur la valeur vénale des biens à la date du changement.

Apport à titre onéreux

À l’instar de l’apport pur et simple, d’actifs, il s’agit ici d’un apport combinant actifs et passifs. Des biens immobiliers, grevés d’une dette de même montant, seront apportés. Ainsi, la valeur de l’apport est nulle. Elle ne donne pas droit à des titres de la société, en retour.

Celui-ci est rémunéré par une somme d’argent versée par la société ou par la prise en charge par la société du passif adossé à l’immeuble.

Les biens immeubles ou autres droits immobiliers (parts de sociétés à prépondérance immobilière…) sont également soumis aux droits d’enregistrement de 5 %. Ces derniers seront réglés par la société bénéficiaire de l’apport.

Il semble flagrant, que l’apport d’un passif, entraîne un transfert de la charge de la dette à un nouveau débiteur, la société. La validité de l’opération est subordonnée à l’accord du créancier (généralement la banque), en intervenant à l’acte de cession ou par avance, à peine de nullité (article 1327 du code civil).

Les différents types d’apport en nature, sont à l’unanimité, soumis aux dispositions de l’article 809 du code général des impôts, à savoir l’acquittement des droits lors d’un passage de la société à l’IS.

Apport mixte

L’apport mixte est à la croisée des chemins entre ses deux autres frères : l’apport d’un bien, grevé d’un passif, donne lieu à l’attribution de titres de la société, à concurrence de la valeur nette de l’apport. La société prendra également en charge le passif de la société.

Le droit d’enregistrement de 5 % est dû sur le passif à charge de la société et sur la valeur nette.

En somme, la cession d’un actif immobilier, à sa propre société, répond à des stratégies particulières, car celle-ci semble plus coûteuse qu’un apport en nature.